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マンション管理と運営

管理会社の方からの寄稿
    　拝啓　貴会益々ご発展の趣、お慶び申し上げます。

    　早速ですが、予てご依頼の『管理組合の活動の中で、管理会社が時に困惑させられるケース』の幾つかを以下に列記させていただきます。

      1. 　修繕積立金改定・大規模修繕検討等重要な時期に至っているのに、なかなか行動に移さない理事会が時々あること。
      2. 　ペット問題・フローリング問題・修繕問題等検討検討に留まり解決に向けた決断をしないで、次期送りにしている管理組合が時々あること。
      3. 　先の理事会で議決された事項が後の理事会で蒸し返されその都度結論が異なるため、業務遂行が大幅に遅れる理事会が時にあること。
      4. 　管理規約の禁止規定より、日常生活の利便を優先して問題解決に当たろうとする理事会がしばしばあること。
      5. 　“理事会が開催されている時間だけの役員”が多くなりつつあること。
    　等ですが、各管理組合のキャリアに応じて、直面する問題の質は様変わりするものの、夫々に重要な時期と思われるのですが、昨今は、役員の方の中に組合活動には余り深く関わりたくないように感じられたり、埋事会での議論が浅く流れたりする傾向が出て来ているように感じられます。
    　『生業に忙殺され、理事会どころではない。』最近良く耳にする言葉です。
    　しかし、より良いマンションライフは、より良い管埋組合活動の下にしか生まれないと考えますと、今後益々、各期で如何に人を得るかが要諦をなしてくるように思われます。
平成９年１２月２４日
日本ハウズィング（株）
支店長さんからの寄稿


管理会社の立場から　　　　平成１０年１月メール寄稿　｢匿名｣
    カット 　私は管理会社の一社員です｡ホームページを拝見させていただきました｡
    　現在私どもの社内においても会議のテーマに上ることがふんだんに書いてあり良い資料になります｡
    　マンションの所有者の一番の関心事は、やはり管理費及び修繕積立金の経理状況ではないでしょうか？
    　当社におきましては管理組合の口座には、はっきりと「○○管理組合一般会計(積立金会計)理事長○○」としてあり、規約通り区分経理しております｡
    　しかしながら理事会及び総会ではしばしば「お金の管理は大丈夫か？」という心配をされる方がいいらっしゃるときいております｡
    　実際問題としましては定期的に収支報告を開いている管理組合はほとんどなく、組合のチェックが甘いのではというのが個人的な実感です｡
     修繕工事(大規模工事を含む)は管理会社の方で、業者に発注する段階で合見積をとっております。
    　しかしながら、それは会社側の仕入コストを下げるのが主目的で管理組合に対しては理事長に説明できるようにするために値段を下げるというのが本当のところです。
    　ここで改めて強調したいのは、管理組合が､区分所有者一人々がしっかりと自分のマンションの管理のされかたに注意を払うべきだと思います｡
    　別に手抜きをしているわけではないのですが、ともすると問題が発生すると先送りにしようとする会社の姿勢に内心では気の毒に感じております｡
    　念のため現在会社に対して恨みがあるわけではありません。
    　ただ、管理組合の運営は管理会社のペースで行われており、組合としては御しやすい組織になりすぎはまずいでしょう｡
    　つづいて、修繕積立金は適正な金額でしょうか？
    　参考までに最近の当社管理物件では\2,000～\5,000位です(あくまで平均ですが)古い物件で、\500～\2,000に満たない金額については、昨年より順次値上げを提案し、承認を経た上で改定に踏み切っております｡
    　ひどい物件では築10年近く値上げしなかったため値上げでいきなり管理費より高く(\15,000位)なった所があります｡
    　将来を見据えた金額になっていないようであれば金額改定を考えた方が良いと思います｡
    　そして、修繕積立金は有利に運用されていますか？
    　当社では積立マンション保険により運用をしつつ共用部の火災保険を掛けております。この低金利時代において3～4%の利回りがあります。
    　もし、充分な残高があるにもかかわらず掛け捨ての火災保険なっているようではもったいないです。
    　最後に管理会社の社員として一言申させて頂きます｡物件に瑕疵が発覚したり、隣の住民がうるさい等々色々とクレームが入って来ますが､改めて管理会社について説明させて頂きますと、我々は建物の共用部分を管理しているわけでありまして専有部分については対象外です｡
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    　先日はややきついことを書いてしまったのではと思っておりましたので、反省しておりました。
    　管理組合の役員さんを始め一般の組合員の方まで、それぞれ仕事があり忙しいのでなかなか集まることができないというのは十分理解しております。
    　マンション管理の問題で難しいのは問題が様々な分野にまたがっているからで、日本ではまだこの分野の専門家というのは完全に確立されおりません。
    　こういうやっかいな事情が背景にあるので素人の集団ではやはり管理会社ペースになるのは仕方がないのかもしれません。
    　管理会社にはマンション管理に詳しい弁護士を顧問にし、親会社には建築士もおり又社内には税法に通じている者もいます。
    　管理組合にとってはかなり手強い相手になりますが、会社とうまくコミュニケーションをとれば最新の情報を得ることができると思いますので、がんばってください。
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