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マンション管理と運営

マンションの管理と管理組合
◆ 総会と理事会運営


    管組合構成図  日常マンション管理の運営や問題を解決整理する場合、その原則はまず区分所有法と、マンションの管理組合規約に照らし、管理の方向を定めることです。
     マンション管理の基本的方針は総会で決めます(法=集会の議決)から、一部の役員や、理事長の感覚・感情で物事が決めるようなことが無いようにしなければなりません。

     管理組合の位置づけは、左の「マンション管理組合の構成」のように、区分所有者が基本となったうえで、互選により理事が選出され、理事会を開催し、運営の検討や実施の方向をだし、総会で決議すると云うものです。

     管理組合の運営は「良く出来て当たり前」で、「失敗すると責任をとらされる」の様相がありますから、総会の議決を得ないで、業務執行や多額の修繕を役員のみで行うと、後で、法に反すると追求されることもあり、この様な事態を招かないよう総会の位置づけ、手続き、手順を、よく理解しておきましょう。

     マンション管理を管理会社へ委託している管理組合で、一年に何回の理事会を開催していますか?。

     本来月に一度の理事会を開催して、管理会社から毎月の会計報告書面を提出させ、管理費がどのように使われているか、修繕積み立てが、きちんと実施されているか、前月は管理上なんの仕事が行われたのか、設備に不備は生じていないか等の報告も必ず受けて、理事長や理事が管理の動きを見ていきたい。

     小規模マンションで管理会社”おまかせ”のところが、実際は【総会】の直前に、一度だけの理事会を管理会社から要請され開き、報告を受けただけで管理会社指導型の総会が開催されて、こうして何年もたってしまうマンションもあると聞きますから、もし、あなたのマンション管理がこれに近い場合は、将来スラム化したり、修繕が出来ないなど取り返しがつかなくなるので気おつけましょう。   【総会の構成のページ】

     大きなマンション管理組合の理事会は日常管理に追われ、修繕計画などについて検討が出来ない、または、詳しく解らないなどのときは、理事長、理事の経験者で「○○委員会」を構成し、そこに専門家やコンサルタント、建築士等を加えて計画を進て行くことが良いでしょう。

     理事会自ら修繕計画が立てられれば最良ですが、修繕等検討が始まったら途中経過でもよいから、経過毎に「ニュース」やプリントを組合員居住者へ発行して、理解を得ていきたい。このようにPRが総会の時には賛成票につながるからと考えられます。
     途中報告、事前PRが無いまま、いきなり大きな修繕は出来ないことを認識しておきましょう。


カットをクリックすると総会のページになります



◆ 臨時総会のすすめ


     管理組合の性格上、修繕計画は総会で決定しますが、修繕工事の内容が確定的でない場合の通常総会では、修繕予算を提示するのは注意していきたい。

     その理由としては、予算を示した後に見積りを収集するのでは、事前に価格を公開しているのと同じで、業者からの見積価格がそれに合わせられてしまうからです。

     管理会社が直接修繕工事を提案してきた場合は、管理組合独自で別の業者からの見積を得て比較検討を必ず行うと良いでしょう。

     通常総会のときの議事に特別議事(大規模修繕)などを加えると、総会時間の延長などで総会運営に苦労することがあるので、特別議案は出来れば通常とは別にして、臨時総会を開催したほうがよい場合があります。
     このことは説明の時間もとれるし、多くの組合員との交流がとれ、認識してもらうことと意見交換が充分に行える場になるからです。

     従って、見積りの扱いとして大きな修繕工事は通常総会前に見積りを取るか、通常総会に間に合わず後で見積り確定する場合は、通常総会で方針決済にして、その後に工事の詳細と業者選定した内容の経過などを議案書に盛り込んだ、臨時総会にすることが望ましでしょう。

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