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マンション管理と運営

建物の維持管理と修繕の基本
◆修繕の区別
     管理組合が行う共有部分の修繕を大別すると次のとおり区分され、年次事業計画や長期修繕計画と予算資金計画とのバランスが必要。

    日常小修繕 
    事故 修繕 
    計画 修繕再生・改良修繕を含むと良い
    特別 修繕 
    建物建替え特別改修と、修繕で対応できなくなった時は、建物建替えになる

    ※ マンションの建て替えは、権利の調整や建築法規・資金調達などの問題があり、事例が少ない。
◆日常小修繕
     管理組合が日常的に管理する部分における不具合が発生した時の修繕で、修繕費用が比較的小額のもの。
◆事故修繕
     施設設備が突発的に発生した時の事故対策で行う修繕。同一種類の事故修繕が多発する場合は計画修繕時期の到来と見る。
◆計画修繕
     計画修繕は、一定周期に行うもので施設設備の部分的な修繕。
◆修繕周期 
     部位(ぶい・建物の構成する部分や個所)の老朽化、及び、製品寿命による耐久年数の違いによる交換や、修繕時期の到来による周期が異なり、3年から20数年とそれぞれである。
◆大規模修繕改修
     計画修繕に属するものもあるが修繕費用が多額になるものを一般的に大規模修繕と呼んでいる。
     修繕周期の比較的長い屋上防水修繕や、外壁補修塗装修繕工事などである。
     建物と施設設備の全てを修繕周期に合わせ10〜20年相当に総合し、各部位の寿命以前に修繕を行うことを定め計画する。
     優良中古マンション融資制度の条件から、総合的修繕計画は20年が必要。
◆修繕計画の見直し
     計画修繕を定めても、管理組合の運営実態過去の修繕経過の把握や修繕積立金の運用と比較して、常に見直しをすることが大切である。
◆修繕計画と修繕積立金
         長期修繕計画のページ参照 
◆総合周期
     鉄筋コンクリート造りのマンションは税法60年、一般的には70〜80年の耐用年数があると見ているが、近年のマンション経過年数がこれに達していないので確定的ではない。しかし、大規模修繕の周期からおよそ10年を一つの時期とみて、新築から10年を超えたら第2期、20年を超えたら第3期ととらえて、維持管理修繕などに取り組むことが望ましい。
◆調査診断
     多額の修繕が予想されるものは、修繕計画立案のためにも事前に建物の調査診断をするべきである。
     診断は部分的な特定部分にするか、全体的な調査診断かにより、分けた考え方で行うものがよい。部分的に行う調査の方が費用も少なくて済むから。
     ただし、調査診断と、修繕設計仕様は本来別なものであるから、修繕工事前どれを選択するのか、目的を明確にした調査診断を依頼しよう。
◆修繕計画立案と設計
     調査診断に基づき、修繕の計画を詳細にわたり計画するが、修繕工事は専門的になるのでコンサルタントに依頼することが良い。また、修繕工事の見積りためにも計画工事の数量や仕様を明確にし、見積り比較が出来るかたちをとると良い。
◆見積りと業者選定
     修繕工事費用の妥当性と客観的価格は、複数の見積りを徴収しこれを比較検討する方法が一般的である。ただし、必要以上に多くの業者から見積を集めると、検討の時混乱するので考え物だ。
     修繕工事業者の選定は入札方式による方法と、見積りあわせの方法があるが、入札方式で安ければよいとすると、安価と工事手抜きがセットになる場合があるので注意したい。
     見積りあわせの方法では、数社の見積から平均価格を読み取り、その後に業者ヒヤリングを行い工事に取り組む姿勢などを確認し、検討する方法を推薦する。
     どちらの方法も、見積依頼は必ず同一条件仕様数量に基づくものでなくてはならない。
◆大改修等工事
     第2期(築20年〜25年前後)の大改修高額修繕工事のうち外壁補修塗装工事があるが、第1回(10年〜12年前後)の外壁塗装等と根本的に異なるものは、下地の補修防水工事が加わることだ。
     このためにも、工事の種類数量を出来るだけ正確に把握する調査診断と設計並びに仕様が必要となってくるから、専門家を起用した取り組みが望ましい。
     また、第1回目と比較すると時代の進歩から、材料の改良や工法改善などの変化があり、その費用は倍を超えることもあるので、修繕費の準備も事前に対応できるよう計画していきたい。
     屋上や屋根防水修繕工事は15年から20年前後の周期に予定されるが、雨漏りがしないのであれば専門家に見てもらい修繕時期を調整することも可能である。屋根の形、材料、防水工法によって修繕費は一律ではないので、住まいのマンションと同様な内容の修繕事例を参考にするとよい。
     また、大規模修繕工事は外壁防水等の工事だけではなく、ライフラインとしての設備配管類の更新更生工事も多額の費用がかかるので事前調査や長期修繕計画に予定をしておくことが望ましい。
◆配管設備工事 給水管 排水管 電気
     一般的には建物が20年を迎えようとする頃から、設備の経年老朽化から上階から下階への水漏れ事故が出始める。
     水漏れは、給水管の腐食のピンホール(小さな穴)が出来たり、管の繋ぎ目のひび割れや錆が原因となって起こる。
     同様な原因で、排水管にも事故が発生する様になってくるので注意していきたい。
     新築から建物が20年を超えたら根本的に改修や、管の更生(ライニング工法など)、更新(取替工法)修繕工事に取り組まなければならないので、時期の到来(年々水漏れ事故が増加する)と思われるようになったら、事前に調査を行い修繕計画にはいることをすすめる。小修繕の時に取り外したパイプの状況を見ていると傾向がわかる。
     また、電気配線は時代とともに使用容量の増加となり、以前の配線では容量オーバーと老朽化から加熱の危険があり、電気火災の防止からも、幹線の交換修繕が必要になる場合があるので、注意していきたい。
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