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マンション管理と運営

建 物 診 断
マンション管理マニュアル引用

◆ 修繕の為の信頼できる判断が必要

     人は健康診断を受けたり、体の調子が悪いとき医者に見てもらったりしますが、体の具合はどこがどのように悪いのか把握していないと名医でも治療のしようがありません。
     マンションにおいても、これと同様に不具合のところを探す診断(建物診断)をしたうえで、修繕計画や修繕工事の実施に入っていきます。
◆ 診断に基づく数量・共通仕様で見積をとる

     マンション管理組合が調査診断をどこかに依頼しようとするときに望むことは、
      1. 公正な立場をとってくれること。
      2. 適正な修繕工事が行われる一定水準以上の診断をしてくれること。
      3. 工事実施に際して的確な判断が出来る客観的な資料を提供してくれること。
     と、考えられます。
     この様な条件を備えたところならば、安心して建物診断を任せられると言うことになります。
     一般的には、マンション管理組合が修繕計画を実施するときには複数の工事業者に見積を依頼しますが、工事業者はそれぞれ独自の計測、診断、仕様に基づいて積算し見積金額を提示してくるのが実状です。
     その結果、提示された金額に著しい差異が生じるケースが多く、マンション管理組合にとっては見積の比較検討がきわめて困難になってしまいます。
     そこで、公正な第三者機関による調査診断報告書、それに基づいた仕様書、概算見積書などがあれば、それを共通の仕様として、見積を工事業者から募れることになり、マンション管理組合の悩みが解消するとともに、工事業者にしても、真剣な態度で見積に参加できることになります。
◆ 調査診断の第三者機関

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     適正な診断と仕様を作成する第三者機関としては、公益法人(社団法人、財団法人、NPO)の機関、マンション管理団体等があります。
     かながわマンション管理センターでは、マンション管理組合の依頼(申込制・有料)により、各種専門家・マンション管理士等がチームを編成して、「一日診断」や「総合診断」を実施します。
     どの機関においても、建物・設備調査診断・長期修繕計画策定等を実施したうえで「建物調査診断書」「修繕工事標準仕様書」並びに「工事金額概算書」を提示するという内容となっています。
     しかし、調査にも費用がかかりますから管理組合が必要とする調査目的を明確にし、依頼をするときにそのことを伝えること。漠然とした調査を依頼すると報告結果も役に立たない資料となってしまいますので注意が必要です。
     マンション管理組合は、これら共通の仕様書を案として複数の工事業者から見積を募れば、比較検討が容易になり、より適切な工事が実施できるようになるわけです。

◆ 調査診断の内容
     各機関の建物調査診断内容は、
    @壁面塗装
    A鉄部塗装
    B防水
    C給水管
    D排水管
    E電気設備
    Fその他
     の分野に分けて行いますが、全分野一括総合診断といずれの方法に応じても行われています。
     最近における@+A+Bの一般的に云う「マンション総合診断」の費用は、¥6,000./1戸当たり〜¥10,000./1戸当たり、の目安となっています。
◆ 診断結果を長期修繕計画に活用

     建物や設備の調査診断をした結果の「報告書」には現状把握に加えて、いつ、どのような手入れが必要かと云った所見が盛り込まれて、仕様や概算などが示されています。
     管理組合としては、これら報告書類を当面修繕の必要がない場合には長期修繕計画をたてる資料として使います。
     また、部分的にでも早急の修繕が必要と云う診断結果報告の場合には、共通の仕様として複数の工事業者に示し見積を募り、工事発注先を選定する材料として活用することになります。

◆ 建物図面の保管

     調査診断においても、また、工事範囲、仕様等を決めるにおいても、その建物の図面(できるだけ竣工図面)が重要な基礎資料となります。
     日ごろからマンション管理組合において図面類の整備・保管に気を配って下さい。
     もし、図面類がない場合は、調査の作業の中で既存の建物寸法などを測って図面を作ることから始めなければならず、その費用が管理組合の負担にもなりますから、売り主や建築会社へ要求するなどしましょう。
     さらに、大規模修繕をした場合には、その工事が竣工したときに合わせて竣工図面を提出してもらい、これも大切に保管しましょう。

◇ 壁面の調査診断

     多額の費用を必要とする修繕個所のひとつとして、外壁をはじめとする共用部分の壁面があげられます。
     壁にひび割れが生じていたり、塗膜がはがれていたりしたら、早急に調査診断を受けて修繕する必要があります。
     汚れやしみも、美観上好ましくないだけでなく、他の重要な劣化現象が原因になっている場合もあります。
     鉄製のベラソダの手摺、非常用階段・フェンス・門扉なども、サビがひどくならない前に、適切な診断を受けて修繕を施さなけれはなりません。
     鉄部のサビは、放置しておくと、どんどん広がり、寄りかかっただけで折れてしまう危険性もあります。

◇ 壁面診断の対象箇所と手法

     調査診断の対象は、外壁についてはモルタル、タイル、塗装材料による仕上げ区分、外壁目地、開口部周辺のシーリング、ベランダ床、開放廊下の各部分の防水区分、および、その他の外部についてはサッシ、ドアー、手すり類、非常階段、その他建築金物の金属部分となります。

     調査診断の手法は、経験豊富な診断員による目視、打診、触診を中心に、塗膜の付着強度やコンクリート中性化度合いの調査には測定機器類を用いた一部破壊検査が実施されます。
     これによって、壁面のチョーキング(塗膜の表面が粉末状態になる現象)、汚染、ひび割れ、摩粍、ふくれ、うき、はがれ、塗膜の付着性低下などの状況や度合いが診断されます。

◇ 防水処理部分の調査診断

     防水処理部分の調査診断については、建物の診断という観点からはトータルにとらえる方が自然といえるでしょうが、この部分に関する独自の調査診断手法や判断基準があります。

     調査診断の対象となるのは、屋根(屋上)、ベランタ、庇、廊下、外部階投などです。
     また、外壁関連としては外壁シール部分、窓サッシのコーキング部分などが防水に係るところとなります。
     これら各個所、屋根からの漏水、壁面からの漏水、窓回りからの漏水、その他思いもよらない部分からの漏水といった現象に結びついてしまうのです。

     いろいろと変化する外気もに常にさらされている屋根では、防水層にふくれ破断など、さまざまな傷みが生じるほか、塔屋・バラペット等の立ち上がり部分のひび割れなども起きます。
     壁にひび割れやうきが生じると、その部分から雨水が侵み込んで、中の鉄筋の腐食につながり、その腐食がひび割れを拡大させるという悪環境を引き起こします。ときには、それが原因で室内の漏水にも結びつきます。

     ベランダは、ほとんどの場合、簡易なモルタル防水を施してあるだけなので、ひび割れが発生すると下階の軒裏や室内への漏水に結びつきます。

     さらに、窓回りのコーキング材が老化して雨水が室内に入り込んだり、電線や看板の取り部といった思わぬ所からも、劣化によって雨水が侵み込んでくることもあるのです。

◇ 給・排水管の調査診断方法


     水道水がにごっていたり、飲んだ時にまずかったり、赤水が出たりしたら、貯水槽や給水管など給水設備の調査診断と修繕が必要になります。
     また、使用した水の排水がスムーズでなかったり、排水口から悪臭が出たりした場合は、排水管関係の調査が必要になります。

     給水管には塩化ビニールライニング鋼管、硬質塩化ビニール管、ステンレス管、亜鉛メッキ鋼管など、いろいろな材質があります。
     いずれも、大ざっばな目安ですが、10年〜20年くらい経過すると老化したり、内・外面にサビが発生したりします。
     サビを放置しておくと、赤水が出てきたりします。
     さらに、サビはどんどん拡大して、管内面にサビコブとして残り、それによって管内部が細くなり水の出が悪くなるはかりでなく、揚水ポンプ等の給水設備に負担がかかり、故障の原因にもなるのです。

     排水管の場合は、流し込まれた油脂分、風呂場からの毛髪、各種の雑物等が管内壁に付着し、長い間にやはり管内部を細くしてしまいます。
    その結果、水の流れが悪くなったり悪臭が発生するわけです。
     ひどくなると、排水が逆流してくる場合もあります。

     給・排水管の内部は、一般的には見ることのできない所ですから、どんな状態になっているかの調査診断は、専門家に依頼するほかありません。
     調査診断の手法・手順は、状態によって違ってきます。
     初期の段階の場合は、貯水槽内の水や蛇口からの採水の鉄分、塩素、濁度、色度などの測定で済むケースもありますが、それに加えてサソブル管の切り取りによる各種測定、あるいは超音波厚み計やファイバースコープなどの検査機器類を使った調査診断が標準的なものです。

     調査の結果は専門的な計算などによって、どのような状態になっているかを判断し、どのような手入れが必要かを指摘します。
     その内容は、単なる清掃ですむ場合から、サビ落とし工事、および、管内壁の再塗装(ライニング工事)の必要性、さらに悪化している状態の場合には、配管の取り替えの必要性といったことになります。

     給排水管の取り替えとなると、狭いパイプスペース内の撤去新設ですから、断水・使用制限などが伴い居住者の協力が必要になります。
     コンクリート内に埋め込まれた配管は、古い管を使用不能の状態にして、露出配管にするなどの方法も必要で、大がかりな工事になってしまいます。
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